Baja el alquiler de oficinas y aumenta la tasa de disponibilidad

martes, 27 de julio de 2010

Las diferencias de precios interanuales son muy significativas, sobre todo en el precio mínimo para la zona del “Distrito Central de Negocios” (CBD en sus siglas en inglés), que ha descendido un 20%, y en la zona Secundaria, con bajadas de alrededor del 18%. Este dato del informe pone de manifiesto “la falta de aceptación por parte de la demanda de la tipología de producto más antiguo y de peor calidad, el más habitual en estas zonas”, según el estudio.

Una tasa de disponibilidad que aumenta

Durante el pasado periodo de abril-junio de este año, el stock total de oficinas apenas ha aumentado un 2,6% respecto al trimestre anterior y la tasa de disponibilidad se ha incrementado casi un 6%, llegando al 9,6% sobre el stock total, debido a que la absorción neta sigue siendo negativa. La consultora prevé que la oferta futura seguirá su tendencia de descenso acusado en, al menos los próximos tres años.

En Madrid, la demanda de alquiler de oficinas durante este periodo ha mantenido su nivel de actividad, especialmente la pequeña y mediana. La demanda de gran tamaño ha sufrido una ligera contracción con respecto a los dos trimestres anteriores, hecho que se reflejará en la contratación del tercer trimestre.

Las motivaciones de esta demanda siguen siendo fundamentalmente la optimización de costes y espacios, combinado, en muchos casos, con la búsqueda de espacios de mayor calidad. Hay que resaltar que a la hora de elegir un producto, la demanda muestra preferencia por los edificios nuevos o de reciente creación, según el informe.

Aprovechando la disponibilidad de productos nuevos de buenas características con condiciones económicas y contractuales muy favorables, las grandes demandas se están materializando en contrataciones de un cierto tamaño.

El volumen de contratación ha aumentado un 62%, pasando de los 95.000 metros cuadrados contratados durante el primer trimestre del año a algo menos de 154.000 metros cuadrados. Esta cifra supone un aumento del 150% respecto al mismo trimestre del año anterior.

Según el director de la Agencia de Oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid, José Miguel Setién, "continúa existiendo un coste de oportunidad óptimo para incentivar a demandas de gran volumen a salir al mercado, dada la enorme variedad de productos nuevos existentes y las magníficas condiciones que se ofertan en los mismos".

La demanda se concentra en la zona centro

La principal demanda se sigue concentrando en las mejores zonas del centro de Madrid en este segundo trimestre. Los inversores privados siguen muy activos y cerrando operaciones a rentabilidades más ajustadas, pero en ubicaciones excelentes.

Mientras, los inversores institucionales se mantienen muy exigentes en cuanto al tipo de producto en el que quieren invertir y se centran especialmente en operaciones de sale&leaseback, o edificios con contratos a largo plazo que el mercado sigue ofreciendo. Las posibles zonas de inversión se amplían de forma que incluyen áreas más secundarias y periféricas que el centro de Madrid, siempre y cuando se trate de zonas consolidadas.

El informe de Jones Lang LaSalle constata que algunos fondos extranjeros estarían dispuestos a comprar activos en el Paseo de la Castellana a rentabilidades por debajo del 6% e incluso del 5,5% y que no necesariamente tendrían que estar alquilados en su totalidad. Estos fondos tienen una gran disponibilidad de liquidez y eso, unido a las expectativas de recuperación del mercado a medio plazo y a la posibilidad de comprar edificios de gran calidad, son los principales motivos para plantearse estos niveles de retorno.