El sentido común vuelve a los locales comerciales

miércoles, 14 de mayo de 2008

Tras varios años de bonanza económica ha llegado la incertidumbre del mercado inmobiliario que está sufriendo una recesión en la venta de muebles inmuebles. Esta recesión ha comenzado a afectar en la bajada de precios, no sólo del mercado inmobiliario residencial, sino de los locales comerciales.

Pero en esta situación no todo es negativo, la bajada de estos locales comerciales es una oportunidad para los emprendedores y futuros empresarios para adquirir o alquilar a un precio más económico y comenzar a desarrollar su actividad empresarial.

Para la expansión de las franquicias supone un momento muy bueno del que se pueden aprovechar los futuros franquiciados, que además, cuentan con una oferta de locales muy amplia debido al número tan elevado de edificios que se han estado construyendo durante los últimos años en los que se pueden aprovechar los bajos para establecer locales comerciales en nuevas zonas residenciales.

En los últimos meses están llegando señales de desgaste, como que por primera vez en mucho tiempo los propietarios acuerdan negociar los precios a la baja o como que ahora, no la cantidad no la ponga el dueño, ya que es el propio inquilino del bajo el que exige una bajada del precio del alquiler para poder mantener el negocio. A pesar de ello, encontrar ofertas en lugares privilegiados sigue siendo una tarea difícil.

La falta de disponibilidad de estos locales debido a su ubicación es una de las causas por las que se siguen sosteniendo los precios en estas zonas. Aquí siempre hay demanda pero no todos los operadores pueden afrontar estos precios del mercado, por lo que cabe la posibilidad de que los negocios se comiencen a implantar en otras zonas menos comerciales, que sigan siendo de paso para los clientes pero que no estén ubicadas en los centros de las ciudades.

Otra de las consecuencias que está teniendo este descenso de precios general es que las franquicias cuya expansión se relacionaba con los centros comerciales están cambiando su estrategia. Hay franquicias de restauración como Cañas y Tapas o Lizarrán que prevén una expansión a pie de calle muy por encima de las franquicias ubicadas en centros comerciales debido al precio de los locales.

Por otro lado, el mercado de los locales comerciales varía según localidades y, por supuesto zonas, según datos del INE, los locales comerciales en la Comunidad de Madrid pasaron de 68.500 en 2000 a 76.025 en 2007. Sin embargo, en el mismo periodo, Cataluña pasó de tener 108.242 a 102.098 locales, lo que supone un descenso del 6%. Esto se explica por las diferentes políticas de Centros Comerciales que llevan a cabo cada gobierno regional y local.

¿Qué buscan las franquicias en un local?

Las franquicias también tienen su preferencia para ubicarse. En general, el hecho de que el local se encuentre en un lugar de paso para los clientes es fundamental, sobre todo aquellas franquicias dedicadas a la restauración, el retail o la moda, para quienes el reconocimiento de la marca es fundamental y la clientela de paso acaba conformando la mayoría de sus clientes.

En cambio, encontramos otras franquicias en las que las zonas secundarias y terciarias se imponen. Hay sectores en los que no es imprescindible la afluencia masiva de público para la supervivencia del negocio puesto que sus clientes no tienen un perfil fortuito o de paso, sino que salen de casa con la intención de utilizar los servicios de estas franquicias, como asesorías o aquellas dedicadas al sector servicios. Estas deben tener clara que la posibilidad de instalarse las zonas secundarias o terciarias de las ciudades a un precio mucho más barato puede aportarles un equilibrio necesario para el desarrollo de su negocio.

Por otro lado, el local debe ser de fácil acceso, el hecho de que esté en un lugar visible y bien identificado provocará la entrada de clientes fortuitos o curiosos que pueden ser potenciales consumidores del producto.

Las medidas también son importantes para las franquicias. Éstas varían en función del sector, así nos encontramos con el sector de la hostelería, en el que podemos encontrar franquicias que exigen un mínimo de metros cuadrados desde 50, aunque la tendencia general ronda los 100 metros cuadrados. Para los restaurantes, la media son 150. En el caso de la moda, las medidas también son variables, desde los 25 metros cuadrados que puede ocupar una tienda de complementos, a los más de 200 que exigen otras franquicias. Hay que destacar que la petición de superficies más pequeñas, las de menos de 200 m2, superan la oferta, ocurriendo lo contrario en los tramos de mayor espacio.

En estos locales deben poder darse las posibilidades necesarias para el desarrollo de un negocio con la importancia de que debe mantener las características de la marca, no sólo en el aspecto decorativo –que será una etapa posterior- sino en el caso de las infraestructuras.

De forma general, las franquicias siguen la misma línea que el resto de las empresas, aunque un poco más acentuada, y prefieren decantarse por el alquiler del local comercial que por la compra para el desarrollo de su negocio.

Los precios y las tendencias

Los precios de los locales van a variar según la ciudad en la que se ubiquen las franquicias y la dinámica que experimente su mercado. Unas variables que las franquicias deben tener en cuenta a la hora de elegir sus lugares para expandirse.

En Madrid el precio medio de alquiler de un local es de 2.640 euros/m2/año, frente a 2.280 euros/m2/año en Barcelona. Sólo Milán, el West End londinense y París alcanzaron precios mayores durante el año pasado.

Si tenemos en cuenta los datos de Barcelona encontramos que el precio por metro cuadrado al año en el Paseo de Gracia, la calle más exclusiva, es de unos 2.400 euros. Mientras en otras ciudades como Málaga, el precio puede bajar hasta los 1.200 euros el metro cuadrado al año.

En este escenario encontramos empresas como MC Inmobiliaria que sí que han notado una caída en los precios de los locales, ubicados fuera de la zona comercial principal y el mantenimiento de los costes en las zonas principales de las ciudades. Entre sus franquiciados ya han notado la realización de menos aperturas que el año anterior y predicen un descenso mayor de los precios, aunque “hay zonas en las que nunca descenderán”, asegura el director de marketing, Miguel Ángel Céspedes.