El mercado internacional ‘resucita’ el negocio inmobiliario para las franquicias

jueves, 20 de diciembre de 2007

Invertir en el mercado inmobiliario ha dejado de ser un ‘chollo’ y miles de inversores se preguntan que hay de cierto en la supuesta crisis que azota al sector y, lo más importante, que pasará en el futuro. Aquellos que este año se han lanzado a especular, los que esperan una oportunidad para adquirir un inmueble y las empresas que se dedican a intermediar operaciones inmobiliarias tantean el terreno en busca de nuevas oportunidades. Pero, ¿Dónde están las posibilidades de inversión?

Gonzalo Bernardos, director del Master en Creación, Gestión y Desarrollo de Franquicias de la Universidad de Barcelona, ha recopilado toda la información que atañe al mercado, junto con su intuición sobre la coyuntura actual, para intentar arrojar un poco de luz sobre el asunto. A través de una obra que se desarrolla a modo de guía y bajo el título “¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario?”, explica el pasado, el presente y el posible futuro del negocio de los inmuebles.

El que probablemente es el primer escrito sobre ‘management’ inmobiliario, se presenta como una obra dividida en cuatro capítulos en los que se desmenuza la historia del mercado residencial en España desde 1986 hasta 2007, se dan a conocer los protagonistas del sector, se alumbran los mitos y realidades de este negocio y, por último, se exponen las posibles mejores estrategias de inversión en el mercado inmobiliario.

En palabras del propio profesor Bernardos, “esta obra tiene como principales finalidades enseñar a invertir con éxito en un mercado español en recesión, así como ayudar a distinguir los chollos de los timos a los compradores de suelo o viviendas en el extranjero”.

Y es que precisamente el extranjero se perfila como el mejor destino para las futuras inversiones en el mercado inmobiliario. Aunque no es el único ‘palo’ que hay que tocar para superar la actual coyuntura, especialmente en el caso de aquellos que se han metido de lleno, ya sea como empresa o como inversor particular.

En una primera aproximación, el texto se esfuerza por desmentir mitos tan extendidos como que el precio de la vivienda nunca baja, entre otras cosas. Al respecto, Bernardos ha explicado para Tormo.com que “en la actualidad y de cara a los próximos años, una caída en los precios de los inmuebles es una realidad, motivada porque el coste del metro cuadrado de hoy no se ajusta a la capacidad de endeudamiento de los españoles y también por el aumento de la oferta”.

“Sin duda, el presente año y el que viene van a ser años de crisis. La venta de inmuebles ha caído un 70 por ciento este año, a pesar de lo que indiquen estadísticas como las del Ministerio de Vivienda, a mi juicio alejadas de la realidad”, ha sentenciado Bernardos.

Según apunta la obra, las operaciones de compra venta de vivienda van a cambiar mucho, y ya se puede observar, sobre todo en las grandes ciudades, la aparición de subastas inmobiliarias.

Los primeros que han comenzado a notar este descenso en el negocio son los operadores del mercado español, entre los que la franquicia tiene un peso específico, representando aproximadamente a la mitad de las oficinas de intermediación inmobiliaria. Las estrategias de antaño se han vuelto inservibles y, como apunta el profesor Bernardos, “las empresas necesitan ahora un know how notablemente superior al del sentido común para conseguir elevadas rentabilidades en el mercado”.

En este sentido, la obra deja muy claro algo que hace tiempo han descubierto las cadenas de franquicias: hay que invertir un esfuerzo extra para desarrollar nuevas estrategias de marketing y diversificar el negocio incluyendo nuevas actividades. “En el futuro, la administración de fincas, la realización de obras o reformas y el alquiler, pueden ser nuevas vías de obtener una rentabilidad que ya no deja la compra venta de viviendas”.

En el caso particular de las franquicias, son muchas las que ya se han adelantado a esta ‘muerte anunciada’, poniendo marcha nuevas estrategias. Por ejemplo, donpiso ya se ha lanzado a ofrecer su concepto a empresas independientes para que se sumen a su cadena, de manera que puedan afrontar la coyuntura fortalecidos y desarrollando un plan común.

El alquiler, como citábamos en párrafos anteriores, se va a convertir en una nueva oportunidad para las empresas de intermediación inmobiliaria. “En los próximos años el alquiler de viviendas va a aumentar, por el crecimiento de una demanda de sustitución. La gente no puede comprar o se espera a que los precios bajen, mientras que la oferta va a aumentar. Lo que sí no considero es que el coste del alquiler vaya a crecer, no hay muchas perspectivas al respecto”, ha matizado Bernardos.

Pero, más allá de lo conocido, lo que realmente interesa es conocer que pasará en los próximos años, un terreno en el que Bernardos se mete de lleno para intentar aconsejar a los actuales y futuros inversores del mercado.

Algunos de los consejos del especialista van más allá de las divagaciones que todos intuimos, y es directo al invitar “a todos los que tengan una vivienda y la quieren vender, que lo hagan ya. Por otra parte, los que quieran comprar un inmueble para venderlo más tarde, que dejen pasar 2008 para invertir, porque van a bajar”.

A mayor escala, en la misma obra se identifican nuevos posibles destinos para las inversiones inmobiliarias, y a la vez desmitifica la inversión en países del Este, como Hungría, por ejemplo. “Hay que ensanchar las miras y apuntar a otros países, como Portugal, Alemania o Austria. Dependiendo del riesgo que pueda tomar el inversor, es recomendable estudiar un destino u otro. En el caso de los inversores con capacidad para asumir un mayor riesgo, aconsejo Panamá”, ha puntualizado Bernardos.

En definitiva, los inversores y el resto de actores del mercado inmobiliarios cuentan a partir de ahora con una guía para conocer a fondo la actual coyuntura y, lo más interesante, el futuro que depara al negocio de la compra venta de inmuebles. Un futuro ‘oscuro’ en España, tal y como vaticinó el autor en 2006. “Ahora sólo se puede perder dinero, a no ser que se ponga remedio”.