Evolución histórica del mercado inmobiliario en España

El Grupo Tecnocasa, la empresa de intermediación inmobiliaria y financiera en franquicia líder del mercado español, y la Escuela Superior de Comercio Internacional (Esci) de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona elaboran desde el año 2004 el Informe sobre el mercado de la vivienda. El informe, que analiza la evolución de la vivienda de segunda mano en España con una periodicidad semestral, se realiza a partir de los datos de las viviendas vendidas por Tecnocasa y de los préstamos hipotecarios intermediados por Kìron, enseña de servicios financieros del Grupo Tecnocasa.

Gracias al amplio número de informes ya realizados, el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra han elaborado un nuevo informe, que bajo el título Evolución histórica de los indicadores Grupo Tecnocasa – UPF del mercado inmobiliario, estudia la evolución histórica del mercado inmobiliario en España desde el año 2004 hasta, de momento, el primer semestre de 2009.

Estos indicadores aportan el valor añadido, en el caso de España, de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales1, ya que éstos únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no de precios finales de venta), número de transacciones e importe de la hipoteca.

Los indicadores Grupo Tecnocasa – Universidad Pompeu Fabra abarcan, principalmente, el crecimiento del precio de la vivienda, el número de días transcurridos desde que una vivienda sale al mercado hasta que es vendida, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda. Y aportan un interés adicional pues además de la información de coyuntura, estos datos ofrecen una evolución histórica muy valiosa. Una evolución que se irá actualizando semestre tras semestre con los nuevos datos aportados por el Informe sobre el mercado de la vivienda.

Tasa de variación del precio de la vivienda

La tasa de variación del precio de la vivienda en España ha pasado de crecer un 16,77% (primer semestre de 2006) a decrecer un 18,44% (segundo semestre de 2008). En el último semestre analizado (primer semestre de 2009, -17,74%) se aprecia un estancamiento en dicha corrección de precios, que podría indicar el comienzo de un cambio de tendencia.

Proporción del precio de venta sobre el precio de salida

La proporción del precio de venta sobre el precio de salida se mantuvo estable desde 2004 hasta 2006, en niveles entorno al 96%. A partir de 2007, la rebaja fue cada vez mayor hasta llegar a su mínimo histórico en el segundo semestre de 2008 (86,76%). El dato del último semestre (primer semestre de 2009, 88,42%) muestra una ligera recuperación del indicador.

Días transcurridos hasta la venta de una vivienda

El número de días transcurridos hasta la venta de una vivienda creció de los 65 a los 135 días2 desde el primer semestre del que se tienen datos (primer semestre de 2004) hasta el primer semestre de 2008. Desde entonces, se ha producido una reducción en el número de días, situándose en el último semestre estudiado en los 100 días.

Evolución del préstamo a valor

La evolución del préstamo a valor ha experimentado un descenso sostenido para casi todo el periodo estudiado. Entre el primer semestre de 2004 y el primer semestre de 2009, el porcentaje pasó del 85,70% al 76,67%. Este descenso fue suave hasta el primer semestre de 2007 y mucho más pronuncia a partir de entonces. La evolución refleja de forma clara las restricciones de crédito que las entidades financieras están aplicando en los últimos semestres.